Carney und Osborne entwickeln sich zu einem gefährlichen Duo für Anleger in britische Wohnimmobilien.
Sie setzen die Geld- und Fiskalpolitik ein, und zwar durch eine Kombination aus gesteuerter Bankkreditvergabe, gezielt erhöhten Transaktionssteuern und weiteren steuerpolitischen Maßnahmen, mit dem Ziel, die Nachfrage nach Wohnimmobilien zu dämpfen.
Wenn sie glauben, diese Märkte feinsteuern zu können, legt die Geschichte nahe, dass sie letztlich scheitern werden. Anleger in britische Wohnimmobilien stehen auch ohne staatliche Eingriffe bereits vor erheblichen Herausforderungen. Die hier erörterten Probleme haben übrigens wenig mit den derzeitigen Schwierigkeiten der britischen Gewerbeimmobilienfonds zu tun, die wegen mangelnder Liquidität Rücknahmen aussetzen mussten, obwohl ihr strukturelles Versagen uns rechtzeitig an diese Unflexibilität von Immobilien im Allgemeinen erinnert.
Wohnimmobilien sind zur Altersvorsorge aller geworden
Im Laufe der Jahre haben Privatpersonen in Großbritannien gelernt, dass der Kauf von Wohnimmobilien der beste Weg ist, Kapital zu schützen. Steigende Immobilienpreise waren die natürliche Folge der offiziellen Bemühungen, die Kaufkraft des Pfund Sterling im Zeitverlauf zu verringern, und daher gelten Immobilien weithin als bessere langfristige Anlage als andere Sparformen wie Bankeinlagen, börsennotierte Wertpapiere und Investmentfonds. Der Wunsch nach etwas Greifbarem und Besserem, nach der Sicherheit von Stein und Mörtel, hat zwangsläufig zu einem erheblichen Anstieg der Buy-to-let-Investitionen geführt, wobei viele Privatpersonen mit Hilfe von Hypothekenfinanzierung eine, zwei oder sogar drei Mietimmobilien kaufen. Dies hat das Angebot auf dem Mietmarkt stark erhöht, was in Zeiten hoher Nettozuwanderung und zunehmender beruflicher Mobilität wirtschaftlich vorteilhaft ist.
So scheinen es die Berater von George Osborne im Finanzministerium nicht zu sehen. Für sie ist die Beschränkung des gesamten Wohnungsangebots, zweifellos eine Folge unflexibler Bauvorschriften, der Hauptgrund für steigende Preise. Wie stets sehen Regierungsökonomen darin das Problem einer unerwünschten Umverteilung von Vermögen zugunsten bestehender, bereits wohlhabender Eigenheimbesitzer, zulasten der künftigen Generation, die Mühe hat, auf der Immobilienleiter Fuß zu fassen. Die politische Antwort bestand darin, höhere Steuern zu erheben, zunächst auf Wohnimmobilien in ausländischem Besitz und dann auf den Buy-to-let-Markt. Buy-to-let-Investoren werden zudem die Randeffekte der Einführung diskriminierender Kapitalertragsteuern und der Streichung üblicher steuerlicher Erleichterungen für Unternehmen zu spüren bekommen, insbesondere bei den Finanzierungskosten.
Der Ansatz der Regierung beruht auf derselben Grundannahme, die allen Preiskontrollen zugrunde liegt: Der Markt habe versagt, und der Staat könne den Markt verbessern. Die Regierung hat sich selbst die Pflicht auferlegt, dafür zu sorgen, dass die Preise für Erstkäufer erschwinglich bleiben, und die Dämpfung der Kapitalwerte dient zugleich als indirektes Mittel der Mietpreisregulierung.
Der Einsatz fiskalpolitischer Maßnahmen zur Preissteuerung ist jedoch zum Scheitern verurteilt, wenn man die Lehren der Geschichte, von der soliden ökonomischen Theorie ganz zu schweigen, als Maßstab nimmt. Unterdessen hat die Bank of England den Banken eifrig vorgeschrieben, zu welchen Bedingungen und an wen sie Hypotheken vergeben dürfen. Statt den Markt auf ein gewünschtes Ergebnis hin zu lenken, werden geld- und fiskalpolitische Maßnahmen die Preise aber voraussichtlich kaum nennenswert beeinflussen, solange die Zinsen nahe null unterdrückt bleiben.
Der Kern der Sache ist, dass sich sowohl Mark Carney als auch George Osborne in ihrem Handeln so verhalten, als wüssten sie den wahren Grund für die steigenden Immobilienpreise überhaupt nicht. Die eigentliche Ursache ist die Zinspolitik der Bank und die beabsichtigte, wenn auch schrittweise Zerstörung der Währung, die Anlagemittel in alles lenkt, was kein Einlagengeld ist. Sie haben vernünftige Menschen in einen engen Anlageraum gedrängt und scheinen die langfristigen Folgen ihres Handelns nicht zu verstehen. Zudem erfassen sie vor allem die wichtige Botschaft des Marktes nicht: Langfristige Anlagen wie Wohnimmobilien, Kunst, Aktien und inzwischen sogar Gold nehmen faktisch einen sich beschleunigenden Kaufkraftverlust des Einlagengeldes vorweg.
Zusätzlich zu den Versuchen von Carney und Osborne, den Markt zu steuern, werden die neuen Bankenstandards von Basel 3 ab 2019 einen höheren Abschlag auf die Hypothekenvergabe der Banken vorsehen, und die Banken werden ihr Angebot an Hypothekenfinanzierung zweifellos schon weit vor diesem Zeitpunkt verringern. Diese makroökonomische Änderung, ohne Zweifel aus vorsichtigen Gründen, wird sich langfristig negativ auf die Finanzierung von Immobilienkäufen auswirken.
Die Zinsen werden irgendwann steigen
Das ist der Hintergrund einer zwangsläufig kommenden Krise, wenn die Zinsen schließlich steigen. Es gibt frühe Anzeichen dafür, dass dies früher geschehen könnte, als die meisten Analysten erwarten. Die offiziellen Inflationsraten dürften in den kommenden Monaten steigen, da sich höhere Energie- und Rohstoffpreise bemerkbar machen, verstärkt durch den Wertverlust des Pfund Sterling. Zweifellos haben Sorgen über künftige Zinsen einen gewissen Einfluss auf Anleger in Gewerbeimmobilienfonds gehabt.
Während zugleich die Sorgen über die langfristigen Sterling-Zinsen wachsen, bewegt das zunehmende Bewusstsein für kurzfristige systemische Risiken in Europa finanziell versierte Anleger dazu, ihre Bareinlagen im Bankensystem zu verringern. Der Preiseffekt, wenn Wirtschaftsakteure Geld gegen andere Finanzanlagen und schließlich auch gegen Waren tauschen, dürfte zu einem sich beschleunigenden Kaufkraftverlust aller Währungen führen, zunächst gemessen an anlagefähigen Vermögenswerten und letztlich auch an physischen Gütern. Die derzeitige, überraschende Stärke verschiedener Vermögensmärkte ist genau das: eine frühe Vorwegnahme eines sich beschleunigenden Verlusts der künftigen Kaufkraft der wichtigen Währungen, und sie steht im Widerspruch zu dem Risiko, dass der nächste Schritt bei den Sterling-Zinsen nach oben gehen sollte.
Dieses Marktdilemma treibt die Märkte schon seit einiger Zeit, seit sich die Turbulenzen nach Lehman in eine anhaltende Zinsunterdrückung verwandelt haben, und es ist die „Pump“-Phase im Titel dieses Artikels. Derzeit wird diese Pump-Phase durch eine erneute Bankenkrise verlängert, die voraussichtlich weitere geldpolitische Impulse der Zentralbanken auslösen wird, nicht nur in Europa, sondern auch anderswo, selbst im Vereinigten Königreich nach dem Brexit.
Irgendwann werden die Sorgen über die langfristigen Folgen einer neuen Runde der Geldmengenausweitung zwangsläufig zunehmen, wobei sich die Einpreisung der Auswirkungen auf die Preise von den Vermögenswerten auf die Waren ausbreitet. Die Bank of England wird sich daher, wie die anderen großen Zentralbanken, schließlich in einer ausweglosen Lage wiederfinden: hin- und hergerissen zwischen der Notwendigkeit, die Zinsen zur Stützung des Pfund Sterling anzuheben, und dem Ziel, den Mittelstand, der Hypothekenschulden in Rekordhöhe aufgenommen hat, nicht in den Bankrott zu treiben. Das wird die „Dump“-Phase in unserem Titel sein.
Die Wirkung steigender Nominalzinsen wird für alle Vermögensmärkte ein Albtraum sein, nicht nur für Wohnimmobilien. Bei Wohnimmobilien ist zu erwarten, dass die Hauspreise stark getroffen werden und weit verbreitete Notlagen drohen, zunächst durch versiegende Hypothekenfinanzierung, beschleunigt durch die Regeländerungen von Basel 3, und dann durch tatsächliche Zwangsvollstreckungen. Immobilienanleger, die diese Krisenphase aussitzen können, sollten jedoch bedenken, dass Immobilien weiterhin Schutz vor der Geldentwertung bieten werden, nachdem übermäßig verschuldete Eigenheimbesitzer und Buy-to-let-Investoren verdrängt worden sind.
Der Grund dafür ist, dass die grundlegende Logik des Immobilienbesitzes darin besteht, dass eine Immobilie in ihrem Gebrauchswert produktiver ist als sich entwertendes Geld und damit einen Kapitalschutz bietet, der womöglich nur von Gold übertroffen wird.
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