Carney e Osborne si stanno rivelando una coppia pericolosa per gli investitori nel settore immobiliare residenziale del Regno Unito.
Hanno usato politiche monetarie e fiscali, combinando il credito bancario orientato, l'aumento selettivo delle imposte sulle transazioni e altre misure fiscali, con l'obiettivo di frenare la domanda di immobili residenziali.
Se pensano di poter regolare con precisione questi mercati, la storia suggerisce che alla fine falliranno. Gli investitori immobiliari residenziali del Regno Unito affrontano già sfide significative, anche senza l'intervento dello Stato. Per inciso, i problemi qui discussi hanno poco a che fare con le difficoltà attuali dei fondi immobiliari commerciali nel Regno Unito, che hanno dovuto sospendere i rimborsi per mancanza di liquidità, anche se il loro fallimento strutturale ci ricorda opportunamente questa caratteristica di rigidità propria degli immobili in generale.
Il mercato immobiliare residenziale è diventato il fondo pensione di tutti
Nel corso degli anni, i privati nel Regno Unito hanno imparato che comprare immobili residenziali è il modo migliore per proteggere il capitale. L'aumento dei prezzi degli immobili è stato la naturale conseguenza degli sforzi ufficiali di ridurre nel tempo il potere d’acquisto della sterlina e, di conseguenza, l'immobile è ampiamente considerato un investimento di lungo periodo migliore di altri strumenti di risparmio, come i depositi bancari, i titoli quotati e i fondi comuni. Il desiderio di qualcosa di tangibile e migliore, la sicurezza del mattone, ha inevitabilmente portato a un forte aumento degli investimenti buy-to-let, con molti privati che acquistano uno, due o anche tre immobili da affittare con l'aiuto di un mutuo. Ciò ha aumentato notevolmente l'offerta sul mercato degli affitti, un fatto economicamente positivo in un periodo di elevata immigrazione netta e di crescente mobilità lavorativa.
Non è così che sembrano vederla i consulenti di George Osborne al Tesoro. Per loro, la limitazione dell'offerta complessiva di abitazioni, dovuta senza dubbio a normative urbanistiche rigide, è la ragione principale dell'aumento dei prezzi. Come sempre, gli economisti del governo vedono nel problema una ridistribuzione indesiderata della ricchezza a favore dei proprietari di casa già esistenti e già benestanti, a svantaggio della generazione futura, che fatica a salire sulla scala immobiliare. La risposta politica è stata l'imposizione di tasse più alte, prima sugli immobili residenziali di proprietà di stranieri e poi sul mercato buy-to-let. I buy-to-let subiranno inoltre gli effetti marginali dell'introduzione di imposte discriminatorie sulle plusvalenze e dell'eliminazione delle normali agevolazioni fiscali per le imprese, in particolare per quanto riguarda i costi di finanziamento.
L'approccio del governo si fonda sullo stesso presupposto alla base di tutti i controlli sui prezzi: il mercato ha fallito e lo Stato può fare meglio del mercato. Il governo si è imposto il dovere di garantire che i prezzi restino accessibili a chi compra casa per la prima volta, e la compressione dei valori patrimoniali serve anche come forma indiretta di controllo degli affitti.
Tuttavia, l'uso delle politiche fiscali per controllare i prezzi è destinato al fallimento, se le lezioni della storia, per non parlare della solida teoria economica, hanno un qualche valore. Nel frattempo, la Bank of England è stata impegnata a dire alle banche a quali condizioni possono offrire mutui e a chi. Ma invece di gestire il mercato per ottenere un risultato desiderato, le politiche monetarie e fiscali difficilmente influiranno in modo significativo sui prezzi, finché i tassi di interesse resteranno compressi su livelli prossimi allo zero.
Il punto di fondo è che, con le loro azioni, sia Mark Carney sia George Osborne si comportano come se ignorassero del tutto il vero motivo per cui i prezzi degli immobili salgono. La causa di fondo è la politica sui tassi di interesse della Banca e la distruzione della valuta, voluta anche se graduale, che porta i flussi di investimento verso tutto ciò che non è denaro in deposito. Hanno costretto persone ragionevoli in uno spazio di investimento ristretto e non sembrano comprendere le conseguenze a lungo termine delle proprie azioni. Inoltre, non colgono in particolare il messaggio importante che arriva dal mercato: gli investimenti a lungo termine, come gli immobili residenziali, l'arte, le azioni e ora persino l'oro, stanno di fatto scontando un ritmo crescente di perdita di potere d’acquisto del denaro in deposito.
Oltre ai tentativi di Carney e Osborne di gestire il mercato, i nuovi standard bancari di Basilea 3 imporranno dal 2019 in poi un haircut maggiore sui mutui concessi dalle banche, e senza dubbio le banche ridurranno l'offerta di finanziamenti ipotecari ben prima di tale data. Questo cambiamento macroeconomico, indubbiamente motivato da ragioni prudenziali, avrà un impatto negativo sul finanziamento degli acquisti immobiliari nel lungo periodo.
I tassi di interesse alla fine saliranno
Questo è lo scenario di fondo di quella che diventerà inevitabilmente una crisi futura, quando i tassi di interesse alla fine saliranno. Ci sono i primi segnali che ciò potrebbe accadere prima di quanto si aspetti la maggior parte degli analisti. I tassi di inflazione ufficiali sono destinati ad aumentare nei prossimi mesi, quando i prezzi più alti di energia e materie prime inizieranno a farsi sentire, un effetto aggravato dal calo della sterlina. Senza dubbio, sono le preoccupazioni sui futuri tassi di interesse ad aver influenzato in parte gli investitori dei fondi immobiliari commerciali.
Mentre crescono le ansie sui tassi di interesse a lungo termine in sterline, la maggiore consapevolezza dei rischi sistemici a breve termine in Europa spinge chi è finanziariamente informato a ridurre i propri depositi in contanti nel sistema bancario. L'effetto sui prezzi degli operatori economici che scambiano denaro con altre attività finanziarie, e col tempo anche con beni, promette di portare a un calo sempre più rapido del potere d’acquisto di tutte le valute, inizialmente in termini di attività investibili e infine anche di beni fisici. L'attuale sorprendente forza di vari mercati di attività è proprio questo: un'anticipazione precoce di una perdita accelerata del futuro potere d’acquisto delle principali valute, e va contro il rischio che la prossima mossa dei tassi di interesse in sterline sia al rialzo.
Questo dilemma di mercato guida i mercati ormai da tempo, da quando le turbolenze successive a Lehman si sono assestate in una continua compressione dei tassi di interesse, ed è il «pump» del titolo di questo articolo. Per il momento, questa fase di pump è prolungata da una nuova crisi bancaria, che c'è da aspettarsi provocherà risposte delle banche centrali con ulteriori stimoli monetari, non solo in Europa ma anche altrove, persino nel Regno Unito post-Brexit.
A un certo punto, le preoccupazioni per le conseguenze a lungo termine di un nuovo ciclo di inflazione monetaria sono destinate ad aumentare, con lo sconto dell'effetto sui prezzi che si estende dalle attività ai beni. Così la Bank of England, come le altre principali banche centrali, finirà per trovarsi in una posizione impossibile, divisa tra la necessità di alzare i tassi di interesse per proteggere la sterlina e quella di evitare di mandare in bancarotta le classi medie, che hanno contratto livelli record di debito per mutui. Sarà il «dump» del nostro titolo.
L'effetto dell'aumento dei tassi di interesse nominali sarà un incubo per tutti i mercati di attività, non solo per gli immobili residenziali. Ci si può aspettare che l'effetto sugli immobili residenziali colpisca duramente i prezzi delle case, con il rischio di difficoltà diffuse, inizialmente a causa della scomparsa dei finanziamenti ipotecari, accelerata dai cambiamenti normativi di Basilea 3, e poi attraverso i pignoramenti effettivi. Tuttavia, gli investitori immobiliari che riescono ad attraversare questa fase della crisi potrebbero tenere presente che gli immobili continueranno a offrire protezione contro la distruzione monetaria, dopo che i proprietari di casa e gli investitori buy-to-let troppo indebitati saranno stati eliminati.
Questo perché la logica fondamentale del possesso di un immobile è che esso è più produttivo, nel suo valore d'uso, di una moneta che si svaluta, offrendo una protezione del capitale forse seconda soltanto a quella dell'oro.
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